Полномочия председателя - 2

Напомним, в прошлом номере мы выяснили, что юридически могут быть два варианта наделения председателя совета дома полномочиями: в формулировке статьи 44 ЖК РФ - вообще передать все полномочия, кроме тех, что решает собрание, или перечислить конкретно - какие именно вопросы вправе единолично решать председатель. Сегодня рассмотрим основные полномочия председателя, вытекающие из разных статей жилищного и гражданского законодательства. Основываться будем на опыте и практике типового протокола Общества потребителей. Напоминаем, что вы не обязаны наделять председателя всеми этими полномочиями - для того и материал, чтобы могли сами выбрать.

Что подпишете

Вот как формулируется этот вопрос:

«Вопрос № 4. Определение объёма полномочий избранного председателя совета многоквартирного дома».

Решение. В соответствии требованиями ч. 7 и 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, ч. 4 ст. 185 Гражданского кодекса РФ наделить председателя совета многоквартирного дома, осуществляющего без доверенности на основании решения настоящего собрания, изложенного в протоколе настоящего собрания, от имени всех собственников помещений в доме фактические и юридические действия, в том числе в правоотношениях с третьими лицами, по вопросам управления многоквартирным домом, включая содержание (техническое обслуживание) и ремонт дома, обеспечение коммунальными услугами, правами, включая заключение, подписание и хранение договоров, в том числе с управляющими организациями, иными поставщиками жилищных и коммунальных услуг, внесение в эти договоры (включая ранее заключённые до принятия настоящего решения) дополнений и изменений, контроль за их выполнением, подписание других документов с выбранной общим собранием собственников управляющей (обслуживающей) организацией.

Вне зависимости от наличия договора (ов) и его (их) содержания избранный председатель совета многоквартирного дома также от имени всех собственников помещений в доме совершает все фактические и юридические действия, подписывает любые документы по вопросам:

4.1. Заключение (расторжение) договоров о предоставлении во временное пользование помещений в доме, являющихся общим имуществом собственников.

Комментарий

В реальной жизни речь идёт, например, о закрытых вторых выходах из подъездов, хотя моё мнение - всегда в своих домах рекомендую сделать там либо комнату для заседаний совета дома (правления ТСН, ТСЖ, ЖСК), либо склад для хранения имущества дома - газонокосилки и тому подобного.

Ещё часто сдаются подвалы, в нашей УК «Труд», например, в доме по ул. Лобкова, 3 - это на Привокзальной площади, а также по ул. Карбышева, 3.

4.2. Заключение (расторжение) договоров о предоставлении общего имущества собственников для размещения рекламоносителей.

Комментарий

Кто внимательно читал предыдущий материал - это решение может приниматься и отдельно от полномочий председателя совета дома, в порядке пп. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, то есть теоретически таким представителем может быть и иной собственник помещений, а не председатель совета дома.

4.3. Заключение (расторжение) договоров о предоставлении части общего имущества дома для пользования организациями связи и информатики для размещения сетей.

Комментарий

Ну, это большинству читателей знакомо: договор с кабельными сетями. Если раньше наиболее оборзевшими были «Омские кабельные сети», то сегодня больше всего претензий к «Ростелекому». Если «Омские кабельные сети» действовали нагло и без всяких правовых документов, то их и прогнать было проще. А «Ростелеком» действует хитро - всё с ними решается только через суд. А это долго, и не каждый дом хочет судиться. Пользуются тем, что отрезать их провода нельзя, так как у людей телефоны.

4.4. Заключение (расторжение) договоров, выдача и прекращение действия разрешений представителям политических партий и организаций, коммерческих организациям и любым иным лицам на размещение информации на объектах общего имущества дома, по почтовым ящикам.

Комментарий

Этим вопросом большинство вообще не задаются. Когда были выборы Назарова, один из его заместителей вызвал к себе тогдашнего начальника ГЖИ Сергея Плисова и высказал возмущение тем, что на фасадах нескольких домов, в частности по Иртышской набережной, висит агитация за Олега Денисенко, и потребовал её убрать. После проверки начальник ГЖИ пояснил, что убрать плакаты не представляется возможным, так как они размещены на основании договоров с собственниками и есть решение правления (там было ТСЖ). Когда выборы идут - на подъездах висят листовки, как правило, никто их размещение не оплачивает. Если жильцы хотят помочь хорошему депутату, то пусть бесплатно висят (на это должно быть решение о размещении), но от большинства депутатов всё равно толку нет никакого - так хоть деньги получите.

4.5. Заключение (расторжение) договоров о предоставлении во временное пользование части земельного участка под многоквартирным домом.

Комментарий

В реальной жизни это место под размещение ларька или индивидуального металлического либо бетонного гаража. Немного остановлюсь на этом. Сейчас администрация города выгоняет отовсюду с улиц ларьки, среди которых есть полезные типа мясного, хлебного, молочного и тому подобное. Вот и решайте - пригласите предпринимателей на свой земельный участок: и деньги будут, и нужные товары близко. Первой в городе это сделала председатель в доме по ул. Добровольского, 6 более 10 лет назад - до сих пор три ларька стоят и денег каждый месяц жильцам несут.

Что касается гаражей. В большинстве случаев они достались нам с советских лет. Возьмём для примера наш дом по ул. Бархатовой, 6а. Три года назад начали процесс: предложили хозяевам размещённых там пяти металлических гаражей платить аренду за общее имущество дома, те проигнорировали - тогда пошли в суд. Два уже убрали, и оставшиеся выгоним. Вместо них поставят те, кто готов платить на счёт дома деньги на благоустройство. Тут каждый дом решает, где гаражи стоят под окнами, можно их вообще убрать.

ВАЖНО!

Обращаю внимание: поскольку все пять этих полномочий связаны с общим имуществом дома, то, чтобы передать каждое из них председателю или совету, необходимо не менее 2/3 голосов «за», а не половина, как по всем остальным вопросам. Соответственно, либо нужно отдельно голосовать за каждое полномочие (можно за каждое из этих пяти, а остальные - вместе), либо потом считать правильно. Если за всё голосуем «оптом», то, если по итогам собрания, например, 62 процента голосов «за», это значит, что следующие 12 полномочий приняты, а первые пять - нет.

4.6. Принятие решений о посадке, кронировании и сносе крупномерных и иных зелёных насаждений на земельном участке под многоквартирным домом, подготовка обращений по данным вопросам в отношении смежных земельных участков.

Комментарий

Полагаю, про деревья всё понятно. Пояснение только в том, что если это на собственном участке - кронирование и снос за свой счёт, и тогда обращаемся в УК. Если за пределами его, на земле мэрии - пишем соответствующие обращения (либо сносим за свой счёт, если дерево вам так надоело и деньги лишние есть).

4.7. Представление интересов собственников помещений в доме на общественных слушаниях и иных мероприятиях, связанных с использованием земельных участков, прилегающих и находящихся в близости от земельного участка под многоквартирным домом.

Комментарий

Про это полномочие тоже мало кто знает. До 2005 года участки под застройку раздавала специальная комиссия после подписания в КТОСе. После вступления в силу Градостроительного кодекса, который принят в пользу застройщиков, КТОСы от этого дела отстранили, решает всё эта же комиссия и мэр, но они обязаны предварительно посоветоваться с жильцами соседних домов - провести так называемые слушания - вот в них должен участвовать председатель, чтобы в протоколе осталось ваше мнение.

4.8. Контроль за расходованием управляющей (обслуживающей) жилищной организацией поступивших средств собственников и других жильцов дома, включая подписание Актов о предоставлении услуг, выполнении работ и расходовании денежных средств управляющей (обслуживающей) жилищной организацией или представление возражений в письменной форме.

Комментарий

Если кто ещё не знает - раз в месяц или квартал (как по договору) - УК по каждому дому должна подписать акт: что сделали и сколько денег истратили.

4.9. Расходование управляющей (обслуживающей) жилищной организацией средств на текущий ремонт и другие статьи (при наличии такого требования (права) в договоре) с единого финансового лицевого счёта дома, включая составление и (или) подписание соответствующих годовых и иных планов, поручений, заявок на ремонт, на отключение дома от коммунальных услуг.

Комментарий

Кратко поясню, что текущий ремонт положено (хотя многие УК это нарушают) проводить следующим образом: осенью по итогам осмотра дома УК вносит дому предложение (а иногда и предписание, если что-то в предаварийном состоянии либо вообще отсутствует - типа специальная площадка для крупногабаритных отходов), дом решает, что из этого включить в тариф на текущий ремонт либо найти иные источники, например, плату от нежилых помещений, и на основе принятого тарифа, плюс иные источники, плюс остаток на 1 января следующего года, УК предлагает план текущего ремонта, который визируется собранием, советом или председателем дома и после этого утверждается директором УК.

4.10. Проведение всех видов ремонта дома, включая в том числе проверку документов (работ) и подписание сметы предстоящего ремонта, актов скрытых работ, актов выполненных работ (актов сдачи-приёма работ).

Комментарий

По этому пункту очень много жалоб, особенно из домов подразделений группы компаний «Партнёр-Гарант». Сами виноваты - когда договор подписываете или продляете, включите пункт, что без подписания представителем дома любая смета на ремонт и акт приёмки работ являются недействительными. Не хотят - идите в другую УК. А вы подписываете, что вам суют, а потом жалуетесь. Суть договора же в том, что договариваются две стороны, а не одна другой диктует.

4.11. Участие в осмотрах технического состояния дома.

Комментарий

Каждый год выявляю поддельные подписи представителей домов на актах осмотра. Повторю, что не раз уже писал: если УК не проводит осмотр вместе с представителями жильцов, нужно бежать от такой УК. Значит, они боятся вам даже показать, что там происходит, какой беспорядок в подвальном техническом помещении, в каком состоянии сети. А за что тогда платите бездельникам?

4.12. Снятие показаний общедомовых и индивидуальных приборов учёта ресурсов, оформление документов по разделению границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности участков коммуникаций, документов о готовности общедомовых сетей к приёму ресурсов.

Комментарий

Данный пункт вошёл в число полномочий из практики. Началось со взаимодействия с ООО «Омскэнергосбыт», где разные прохвосты стали поднимать вопрос: а на каком основании какой-то член совета дома приходит и снимает показания с моего счётчика? Имели место конфликты и с управляющими организациями. Два года назад был поражён, как председатель ЖСК «Солнечный» в жёсткой форме отказал представителям собственников дома по ул. Бархатовой, 5 в праве проверять показания общедомового прибора учёта тепловой энергии.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи