Омские управляющие компании заставят проводить осмотры

Постановление Правительства РФ от 27.03.2018 г. № 331 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» внесло сущностные изменения в два основных акта: Правила содержания общего имущества № 491 и Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждённые постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416.

Как обычно, мы знакомим наших постоянных читателей с основными положениями данного постановления, так как, к сожалению, полагаю, что многие организации эти требования сейчас не выполняют. Хотя новых требований никаких нет - просто раньше это было в разных приказах, письмах и т. д., теперь подняли статус требований до постановления правительства.

По сути, изменения касаются трёх принципиальных для жильцов позиций: проведение осмотров общего имущества в доме, организация аварийно-диспетчерской службы и взаимодействие с потребителями. Остановимся на том, что жильцам нужно требовать и проверять.

1. Правила № 491 дополняются пунктом 13.1:

«13.1. Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные.

Общие и частичные (текущие) осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом.

Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества два раза в год:

- весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объёмы работ по текущему ремонту;

- осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.

Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия».

Пункт 14 дополнен абзацем следующего содержания:

«Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учёту технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра)».

Принципиально три момента:

А. Теперь не проведение осмотра или, как любят делать некоторые УК, оформление акта с подделкой подписи представителя собственников - это конкретное нарушение лицензионных требований (штраф до 250 тысяч рублей).

Б. На заливы квартир и т. п. происшествия УК должна выйти в течение суток (надоело бороться с ленивыми компаниями - не идут по неделе).

В. Результаты осмотра нужно заносить в специальный журнал.

От себя добавлю, чтобы не требовали лишнего: во-первых, специальный весенний осмотр - лишняя трата времени, так как по должностным обязанностям мастера участка он и без того каждую неделю должен свои владения обходить и писать служебную - что не так, во-вторых, категорически не согласен и следовать этому не буду - никакого смысла проводить осмотр до начала отопительного сезона нет: одна из задач осеннего осмотра, как раз выявить жалобы на плохую регулировку отопительной системы и устранить это, а готовность отопительной системы проверяет поставщик тепла - без того он просто не выпишет документы на подачу теплоносителя.

В Правила № 416 вносятся изменения, которые касаются «деятельности аварийно-диспетчерской службы (АДС) в многоквартирном доме (МКД)». Сразу обращаю внимание - видимо, по стране дела в УК столь плохи, что все нижеуказанные требования вводятся лишь с 1 марта 2019 года (иными словами, год даётся на подготовку).

«10. АДС осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем МКД, контроль качества коммунальных ресурсов на границе раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, круглосуточную регистрацию и контроль выполнения в сроки заявок собственников и пользователей помещений в МКД по вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием общего имущества в многоквартирном доме, оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем и исполнении иных обязательств управляющей организации, предусмотренных договором управления МКД, иных обязательств товарищества или кооператива по управлению многоквартирным домом, и принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения».

«13. АДС обеспечивает:

- ответ на телефонный звонок собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме в АДС в течение не более 5 минут, а в случае необеспечения ответа в указанный срок - осуществление взаимодействия со звонившим в АДС собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме посредством телефонной связи в течение 10 минут после поступления его телефонного звонка в АДС;

- локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения не более чем в течение получаса с момента регистрации заявки;

- ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения в течение двух часов с момента регистрации заявки;

- ликвидацию засоров мусоропроводов внутри многоквартирных домов в течение двух часов с момента регистрации заявки, но не ранее 8 часов и не позднее 23 часов при круглосуточном приёме заявок;

- устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок не более трёх суток с даты аварийного повреждения.

При этом собственник или пользователь помещения в МКД должен быть в течение получаса с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки.

Выполнение заявок об устранении мелких неисправностей и повреждений осуществляется в круглосуточном режиме».

«17 (второй абзац) Регистрация заявок осуществляется в журнале учёта заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах».

«17.2. При регистрации заявки АДС сообщает собственнику или пользователю помещения в МКД, обратившемуся с заявкой, её регистрационный номер и сведения о сроках и мероприятиях по исполнению заявки.

17.3. В случае если исполнение заявки требует доступа сотрудника АДС в помещение в многоквартирном доме, АДС информирует собственника или пользователя такого помещения о планируемой дате и времени начала исполнения заявки, причинах необходимости предоставления доступа в помещение. Сотрудник АДС обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, а также одноразовые бахилы.

17.4. АДС осуществляет оперативный контроль сроков, качества исполнения поступивших заявок. Результаты контроля вносятся в журнал учета заявок».

В итоге

Про бахилы понятно. А суть: во-первых, круглосуточная работа АДС, во-вторых - сохраните этот материал - здесь указаны сроки исполнения заявок. Реально, конечно, не удастся всё исполнить в срок - но это и есть рынок: жильцы будут определяться, какая УК работает более качественно и оперативно. И ещё - всегда удивляюсь наглости и некомпетентности некоторых небольших компаний, берущих дома в разных частях города. Теперь это безобразие прекратится - они просто не успеют на заявки и получат штрафы жилинспекции. Есть и существенный минус: так и не решён вопрос, о котором мы не раз писали - а если хозяина аварийной квартиры нет дома, делать-то что?

Новое

А вот раздел «VII. Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в МКД» - вводится впервые (правда, тоже почему-то только с марта 2019 года).

«27. Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в МКД, в том числе посредством предоставления указанным лицам возможности личного обращения в действующий офис УК. Представительство УК должно располагаться в пределах внутригородского района, на территории которого располагаются дома, управление которыми осуществляет такая УК.

29. УК раскрывает информацию о днях и часах приёма собственников и пользователей помещений в МКД уполномоченными лицами УК, который должен осуществляться не реже одного раза в месяц. Приём осуществляется в представительстве УК лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа управляющей организации, а также иными уполномоченными лицами.

30. Запись на приём осуществляется непосредственно в представительстве УК, по телефону УК. Приём без предварительной записи ведётся после приёма собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, записанных на приём.

Копия записи в журнале личного приёма передаётся обратившемуся собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме. Результат приёма фиксируется в журнале личного приема».

В итоге

Само появление такого раздела - плюс, важно, что теперь обязательно давать выписку из журнала приёма и что можно попасть на приём без предварительной записи, но он не содержит необходимых требований. В частности, опять сохраняется возможность гендиректорам самим не вести приём (п. 29). Ну а приём один раз в месяц - это просто смешно: например, весной, когда квартиры и дворы заливает, или осенью - когда идёт регулировка. Если бы мы в наших УК так принимали - от нас бы все дома разбежались.

Наконец, требует разъяснения изменение в п. 31 Правил № 491, что касается тарифа на содержание жилого помещения. Часто в практике было так, что людям собрание проводить, а предложения от УК по тарифу нет. Теперь такого не будет - вы должны заранее уведомить управляющую организацию о дате собрания, и УК за месяц обязана в письменной форме представить свои предложения.

А дальше уже я домысливаю как юрист: не представили - см. ст. 405 ГК: раз кредитор нарушил - сами принимаем тариф, какой считаем справедливым (это будет важно, если потом УК подаст в суд - а предложения-то не было).

Полностью нормативный документ здесь.

Председатель Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачёв

Материал опубликован в газете «Ваш ОРЕОЛ»№ 16(1005) от 18 апреля 2018 г

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи