Как омичам сделать перепланировку жилья по закону

Продолжение, начало в № 21-24.

«Ваш ОРЕОЛ» продолжает серию публикаций о порядке перепланировки, переустройства, перевода жилых помещений в нежилые. Мы рассмотрели порядок перепланировки и переустройства, теперь узнаем, как в законном порядке перевести жилое помещение в нежилое.

Судя по информации из редакции и приёму в Обществе потребителей, материалы вызвали у читателей интерес прежде всего в том смысле, чтобы разобраться наконец с нарушителями, кто сделал перепланировку, перевод жилого в нежилое без согласования с другими жильцами дома. Тем более что теперь имеется поддержка самых жёстких и решительных мер к нарушителям со стороны нового мэра города О. Н. Фадиной и первого заместителя мэра Е. В. Фомина, которому непосредственно поручена организация этой работы.

На этой неделе у читателей есть время обратиться в редакцию или в Общество потребителей с конкретными жалобами, и мы совместно с Администрацией города и Госжилинспекцией публично через газету проверим эти сигналы. Но об этом в следующих публикациях, а сегодня - перевод жилых помещений в нежилые.

Сразу оговоримся: мы пишем для грамотного читателя, который следит за последовательными публикациями, и, чтобы оставить больше места для новых моментов, вторично не будем повторять те детали, о которых уже писали в предыдущем разделе про перепланировку и переустройство (переоборудование) - ведь понятно, что все эти действия взаимосвязаны. Более того, практически всегда перевод жилого помещения в нежилое сам по себе не может состояться хотя бы потому, что в нежилом помещении положено иметь отдельный вход не через общий подъезд. А как его сделаешь из квартиры (если только это не первый этаж с лоджией)? Почти во всех случаях нужно сначала сделать перепланировку и переустройство.

Перевод жилого помещения в нежилое

Как всегда, укажем сначала, какие нормативные акты федерального, областного и местного уровня регулируют данные действия. Таких основных правовых документов два:

- Глава 3 Жилищного кодекса Российской Федерации «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» (статьи 22-24);

- Постановление Администрации города Омска от 30 марта 2012 года № 494-п «Об утверждении  административного  регламента  предоставления муниципальной услуги «Выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, находящегося на территории города Омска».

Как мы помним, в муниципальных сельских районах каждое поселение, где есть многоквартирные дома, также должно иметь собственный административный регламент, хотя очевидно, что эти регламенты будут по сути аналогичными хоть в Омске, хоть в Томске. Напоминаю: где нет такого регламента - смело в прокуратуру, это существенное нарушение со стороны главы поселения и депутатов. А на каком основании тогда они разрешения выдают на перевод? А если совсем не выдают - тоже нарушение, уже прав предпринимателей.

Есть изменения и в составе нормативно-технической документации: теперь помимо применяемых и при перепланировке уже упоминавшихся СанПиН 2.1.2.2645-10 «Требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» от 10 июня 2010 года № 64 и СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» от 3 декабря 2016 года № 883/пр. при переводе жилого помещения в нежилое нужно будет руководствоваться в каждом случае разными документами, касающимися профиля работы именно данного помещения после его перевода в нежилое.

Например, для банка это будет ВНП (Ведомственные нормы проектирования) 001-01/Банк России «Здания территориальных главных управлений, национальных банков и расчётно-кассовых центров Центрального банка Российской Федерации», а для аптеки так вообще не нашёл ничего более свежего, чем СНиП II-69-78 Госстроя СССР «Нормы проектирования. Часть II. «Лечебно-профилактические учреждения» аж 1978 года.

Здесь первое отступление от темы, о чём никогда не писал. Некоторые ошибочно считают, что если не стало СССР, то не действуют никакие законодательные и технические акты, принятые в СССР и РСФСР. Это не так. Вспоминаю случай, когда работал в минстрое области, А. И. Голушко (который был первым заместителем Л. К. Полежаева) поручил мне разобраться с обращением 94-летней бывшей учительницы из Кировского округа, рядом с частным домом которой «новый русский» стал завозить землю и строить коттедж, самоуправно сдвинув её забор. Суть применительно к данной теме была в том, что у бабушки документ на землю был что-то около 1923 или 1925 года, скреплённый сургучной печатью (помните по фильмам, это когда её разогревали и капали на бумагу), а подписан он был «товарищем председателя совета рабочих, солдатских, казачьих и крестьянских депутатов» (это так раньше заместителя называли). Когда пошли в Кировский районный суд, встал вопрос о действительности прав на землю пожилой учительницы. Мы доказали, и суд согласился, что поскольку на тот период именно данный орган станции Куломзино имел право распоряжаться землёй, бабушка владеет земельным участком законно, и новому русскому пришлось забор подвинуть обратно, так как пенсионерка отказалась отдавать часть участка за любые деньги (пытался я и таким образом их примирить).

Вот почему мы поясняем: да, однозначно нужно поменять регистрационное приватизационное удостоверение в Росреестре. Изменился порядок регистрации недвижимости, но кто принципиально не хочет этого делать - жильё у него не отберут, оно получено законно на основании именно этого документа.

Государство - очень сложный организм. В 90-е годы юристам всех категорий: судьям, прокурорам, милиции было очень трудно: законодательство СССР вроде не отменено, но не подходило под новые реалии, а новых нормативных актов не было: то, что вчера наказывалось уголовным сроком, как спекуляция или обмен валюты (за который вообще расстреливали), теперь стало законным да ещё и уважаемым делом.

Сейчас, конечно, издано большое количество правовых и технических актов, но многие документы СССР и РСФСР ещё действуют, в частности, я не раз предъявлял претензии в Минстрое РФ, что до сих пор ничем не заменён ВСН 58-88 (кто не знает - это нормативно-технический акт, который официально определяет сроки межремонтной службы различных конструктивных элементов и инженерных сетей дома). Абсурд: за 30 лет появились новые материалы, их в 1988 году просто не было, а нового документа нет, и это реально мешает работе. Как ремонт планировать, если срок службы этих новых материалов ничем не утверждён?

Самым старым действующим нормативным актом СССР и РСФСР считается Постановление ЦИК СССР и Совета Народных Комиссаров СССР от 23.11.1927 «О капитализации пенсий и платежей, причитающихся с ликвидируемых предприятий за увечье или смерть», оно подписано ещё соратником В. И. Ленина товарищем Цурюпой. А действующих документов за подписью Сталина и Берии - десятки.

Мораль: всегда, когда необходимо воспользоваться любым правовым актом, нужно сначала справиться по компьютеру, какие в него внесены изменения, какая последняя редакция действует сейчас, и вообще, не отменён ли акт в целом или в какой-то части.

Полезные советы

И второе отступление. Ниже мы пропишем, сколько, где и каких бумажек нужно подписать. Но не это главное. Полагаю, любому человеку неприятно ходить по судам, объясняться в прокуратуре и полиции, даже если он ни в чём не виноват.

 Потому, в том числе из собственного опыта (мне приходилось оформлять и для себя нежилое помещение), обращаю внимание на три принципиальных момента.

Первое. Как мы уже писали, любое изменение общих параметров здания есть реконструкция, и подписывать разрешение на реконструкцию очень долго и сложно. Потому всегда поясняю, что сегодня брать квартиру в первом этаже многоквартирного дома для перевода в нежилое помещение бессмысленно, кроме одного случая: квартира оборудована лоджией или балконом (только не самовольным - это не считается), откуда можно сделать выход, не прорубая его на месте окна.

Второе. Многое зависит от сложившихся изначально отношений с советом дома, председателем совета дома или правления ТСЖ (ЖСК), потому, когда мне потребовалось помещение для адвокатского офиса, я сначала сообщил об этом старшим по домам моего избирательного округа, трое из которых предложили мне продаваемые квартиры в их домах, и уже из этого я выбирал. А зачем лезть в тот дом, где тебя не ждут и не хотят - ясно же, на противодействие жалобам я бы потерял половину времени.

Третье. Однозначно советую жильцам не разрешать перевод жилого помещения в нежилое, кроме отдельных частных случаев (когда вы хорошо знаете этого человека, он сам живёт в этом же доме и т. п.).

Причина самая простая. Когда вам говорят, что вот тут будет аптека - или человек такой безграмотный, или такой проходимец. Дело в том, что закон не знает помещения под аптеку или под банк. Он знает только две категории помещений: жилые и нежилые. А вот когда он переоформил помещение в нежилое - что хочу, то и размещаю. Сегодня это аптека, а завтра - гостиница на сутки (кто не понял, что это, спросите у тех, в чьих домах такие объекты есть). Потому однозначно не советую вообще разрешать перевод жилых помещений в нежилые. Пусть сдают в аренду квартирантам, но не переводят в нежилое. Потом будете жалеть, что разрешили, а люди вас съедят, увидев пивную. И даже если из самых благих побуждений вы подписали перевод, окружающие будут думать, что денег взял старший по дому.

Прежде чем начать подробно описывать законный порядок перевода жилого помещения в нежилое, отметим, что есть и противоположная процедура, по сути, технически полностью такая же - перевод нежилого помещения в жилое. В реальной жизни это касается, как правило, зданий бывших или нынешних общежитий, где под квартиры переводят части коридоров и нежилые помещения первого этажа, либо когда вообще перестраивают под жильё, например, здание бывших Сельхозхимии или Сельхозтехники, как в своё время это совершенно оправданно сделали в Саргатском районе.

А мы продолжаем, и будем уделять внимание, в том числе, сравнительному анализу главы 3 про перевод жилого помещения в нежилое и главы 4 ЖК РФ про перепланировку. Для упрощения будем писать просто: «перевод жилого помещения в нежилое» (без второй половины фразы).

Глава про перевод жилого помещения в нежилое открывается статьёй 22 с совершенно новым названием, которое стоит привести: «Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение…» - кто будет дальше читать наши публикации, увидит, что это распространённая формулировка для многих правовых актов: сначала определяются условия, рамки, за которыми всё становится незаконным.

И вот в самой первой части этой статьи мы уже находим различие с главой о перепланировках: если перепланировки регулировались только жилищным законодательством, то «Перевод жилого помещения в нежилое помещение… допускается с учётом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности». (Мы приводили понятие реконструкции, а оно относится уже к Градостроительному кодексу.)

Вот какие основные условия перевода жилого помещения в нежилое определил Жилищный кодекс в статье 22: «2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми».

Продолжение в следующих номерах.

Председатель Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачев.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи