Как омичам сделать перепланировку жилья по закону

Продолжение, начало в № 21-28.

...Во-первых, не всегда термин «общее имущество» трактуется одинаково и в пользу сособственников - других жильцов дома. Попросту чиновник или судья может не признать данный конкретный элемент дома частью общего имущества.

Напомним, что это определение дано в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и более подробно расписано в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 (полный вариант можно посмотреть здесь ), а пока кодекс:

«Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

Как всегда, перевожу на русский, чтобы вас не могли одурачить.

Любой участок любого стояка, включая канализацию и вентиляцию, есть общее имущество, потому переделка на пластик без оформления документов на переустройство - незаконна.

Любая часть подъезда, подвала, чердака - общее имущество, потому вторая дверь за счёт подъездного кармана, кладовка на лестничной площадке, мансарда или подпол - только с разрешения собрания.

Ограждающая стена - общее имущество, поэтому любое прорубание двери вместо окна требует решения собрания, то же касается крыльца любых размеров, так как земля - тоже общее имущество.

Отдельный привет тем предпринимателям, кому адвокаты насоветовали убрать рекламу с фасада дома и установить над крыльцом на разных конструкциях - всё равно платить будете, так как земельный участок - тоже общая собственность.

Наконец, совсем оборзевшие, кто позанимал помещения слесарей и даже мусорокамеры и электрощитовые, - это тоже общая собственность.

Проверить очень просто. Вот как раз сейчас активная группа жильцов дома по ул. Лермонтова, 57 (это бывшее общежитие торгового центра) во главе с С. Ф. Кремковой и Н. Остапенко пытаются восстановить справедливость - изъять из чужого незаконного владения щитовую, подъезд и другие общие помещения. Для этого они обратились в ЦТИ и получили копию первоначальной экспликации первого этажа здания, когда сдавался дом - там и написано, для чего конкретно предназначалось то или иное помещение. А то уже совсем наглеют отдельные предприниматели с влиятельными родственниками: пригласили меня в этот дом на собрание в июне, прихожу, а где вход - там вместо входа продовольственный магазин, а люди, между прочим девять этажей жильцов, ходят с бокового входа.

На основании техпаспорта можно смело обращаться в суд.

Дело однозначно выигрышное, но с двумя «но», чтобы вы зря не тратили время.

Чем отличается реконструкция?

Последнее, о чём мы должны поговорить, прежде чем подойдём к финалу, - описанию пошаговой инструкции по выявлению и пресечению самовольных перепланировок, переоборудования (переустройства), реконструкции с переводом жилого помещения в нежилое - это само понятие «реконструкция»: чем она принципиально отличается от простой перепланировки, так как именно трактовка этих двух понятий и составляет суть практически всех судебных процессов.

Естественно, виновник нарушения и его адвокат говорят, что это всего лишь перепланировка, а сторона истца, как правило, это жильцы, реже - администрация, настаивают на том, что произведена именно реконструкция.

Если отбросить сложную теорию, то упрощённо: если изменения произведены внутри здания - стену разломали или передвинули, уничтожили трубопровод вентиляции в своей квартире - это плохо, конечно, но это самовольная перепланировка. А вот если хотя бы на квадратный метр изменили параметры всего здания реально: это, например, наиболее частый случай - вместо окна прорубают дверь, то однозначно реконструкция. Для примера: окно в большинстве домов шириной 1,4 метра, а толщина стены примерно 0,65 метра. Умножаем, получаем увеличение площади данного помещения и, соответственно, всего здания на один квадратный метр - изменились параметры здания (смотри выше определение реконструкции из Градостроительного кодекса РФ).

В первых судах, когда судьи брали взятку, или просто был звонок из администрации, или судья малоквалифицированный, - они так и писали, что изменение параметров здания незначительное и не позволяет признать данные действия реконструкцией. Именно такую позицию, например, занимала администрация округа, когда я ходил судиться по своему дому десять лет назад.

Тут поясним, что правовые нормы бывают императивные и диспозитивные. Диспозитивные - от слова «диспозиция», то есть разнообразие, могут давать простор субъекту права. Например, за какое-то преступление судья может назначить наказание от пяти до десяти лет лишения свободы. А императивная норма предписывает однозначно: напился - лишаешься прав, хоть у тебя был юбилей или ты Герой Социалистического Труда. Так и здесь, в Градостроительном кодексе не указано - на метр или на километр: изменение параметров всего здания - реконструкция. Именно такую позицию жильцы и управляющие компании, ТСН, ТСЖ, ЖСК должны занимать в суде.

А ещё найти сходные судебные решения, желательно именно в данной области, и также представить суду на обозрение.

Наконец, нужно понимать, что речь идёт не только о внешних параметрах. Общая площадь помещений - тоже параметр здания. Речь идёт о случаях, когда выгораживают часть подъезда или оборудуют вместо чердака мансарду. Не хотел бы, чтобы читатели поняли, что я против кладовок в неиспользуемых частях подъездов или мансард, особенно последних. Благодаря мансардам, например, на доме по ул. Интернациональной, 35 кровлю люди сами починили и себе дополнительную площадь устроили. Лично помогал организовать собрание и потом был на мансарде у председателя правления ТСЖ дома г-на В. П. Зубалея - очень чудесный небольшой спортивный зал для семьи, причём все по закону - было решение общего собрания для всех желающих жильцов верхнего этажа. И кровлю сделали без вложений остальных жильцов. Но мы обсуждаем правовую сторону, а не моё личное отношение к данным вопросам - юридически это реконструкция. Площади квартир увеличились, и тут уж не на один метр, а площадь помещений общего имущества значительно сократилась за счёт чердака - другое дело - а какой толк жильцам с такого имущества, всё равно оно не использовалось. И, кстати, теперь ОДН, если по нормативу, меньше платить - кто в теме - там же площадь чердака берётся, в том числе это тоже нужно учитывать, когда голосуете. Я однозначно за мансарду на любом доме: никому не мешает, зато утепление крыши (им же там жить нужно) - раз, ремонт кровли за счёт владельцев - два (так как у них течь будет), ОДН уменьшается - три. А вреда никакого. Ну, кто из читателей использовал чердак реально (кроме тех, кто незаконно там хлам хранит до первого визита пожарного инспектора)?

Итак, обложили мы, пока на бумаге, желающих сделать перепланировку со всех сторон. Но не все же и не во всех случаях нарушители, и вообще бывают случаи, как с мансардой, - когда это выгодно всему дому. А оборудовать законно не получается - именно из-за понятия «реконструкция». Давайте на один день встанем на позицию человека, желающего сделать всё по закону.

Продолжение в следующем номере.

Председатель Общества по защите прав потребителей в сфере ЖКХ Александр Лихачёв.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты