Что показал осмотр домов?

Ровно месяц назад, 4 октября, «Ваш ОРЕОЛ» опубликовал материал о порядке проведения ежегодного осмотра многоквартирных домов. Напомним, что он проводится каждую осень в соответствии с требованиями пунктов 13 и 14 Правил № 491 и пункта 2.1.2. постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170. Мне лично довелось в нынешнем году в составе комиссии осмотреть 74 дома управляющих организаций «Труд», «Уют-Центр», «Домоуправление № 1» и «Агрегатчик» в разных округах.

Вот некоторые общие результаты, которые будут интересны читателям в том смысле, что аналогичные недостатки могут быть и на вашем доме.

Положительный опыт

• В типовом пятиэтажном четырёхподъездном доме по ул. Белозёрова, 15 провели по текущему ремонту работы по выводу из подвального помещения на первый этаж одного из подъездов крана для работы уборщицы - всё это можно технически просто и недорого сделать, если есть желание у совета дома. Чтобы краном не пользовались посторонние, он размещён перед входом в техподполье и отгорожен от подъезда металлической решёткой. Рекомендуется всем спланировать такие работы на 2019 год в плане текущего ремонта и тарифе (либо по спецсчёту).

• Совет дома по ул. Труда, 11 оформил по спец-счёту замену деревянных дверей мусорокамер на металлические утеплённые с врезными замками. Во-первых, обычные двери плотно не примыкают, тонкие, поэтому в смежных квартирах первого этажа холодно. Во-вторых, при металлических дверях подъездов деревянные двери мусорокамер и иных входов, в частности, в техподполье и машинное отделение лифта представляют опасность в пожарном отношении и предоставляют возможность проникновения в дом посторонним лицам. Наконец, не нужно забывать, что любые навесные и накладные замки просто сбить молотком или ломом и своровать задвижки, электронное оборудование прибора учёта и тому подобное, а внутренние замки металлической двери взломать без сварки невозможно. Кража кабеля или прибора учёта выйдет в разы дороже установки металлических дверей.

• Дом по ул. Бархатовой, 3 спроектирован аналогично подавляющему большинству домов, когда перед подъездами проходит проезд, и люди вынуждены идти рядом с машинами и по лужами. Председатель совета провела собрание, согласовала с собственниками уменьшение ширины газона перед подъездами на 80 сантиметров и оборудовала тротуар из плитки, что исключило травмоопасность для жильцов.

• Председатель совета дома по ул. Лобкова, 22 подготовил проект организации благоустройства земельного участка под многоквартирным домом и через администрацию Ленинского округа и департамент архитектуры и градостроительства мэрии оформил пакет документов на организацию огороженной парковки для транспорта жильцов дома и зелёной зоны с торца дома на муниципальной территории (есть такое положение), ранее такой объект оборудовали в доме по ул. 24-я Северная, 168/1.

Распространённые недостатки

Отсутствие адресных указателей установленного образца (основание - статьи 165-167 решения Омского городского совета от 27.07.2007 № 45). Как пояснили в УК, на части домов аншлаги не заказывали по причине отказа председателей советов домов согласовать расходы. Но по такого рода вопросам спрашивать согласия председателей советов не нужно: законодательство РФ действует на всей территории РФ, поэтому УК имеет право заказать аншлаги и надподъездные указатели и снять средства со счёта дома - любой суд встанет на сторону УК. Если же аншлаги не будут установлены, за нарушение полагается штраф 10 тысяч рублей, который потом по договору снимут со счёта дома.

• Стекание воды с козырьков подъездов между козырьком и стеной дома (это просто вина управляющей компании - пп. 4.2.4.3 Правил № 170) либо за шиворот входящим в подъезд, что нужно устранить, включив в план текущего ремонта и в тариф устройство сливных лотков под углом вбок на землю.

• Разрушение отмостки местами и дыры под дом. (Отмостка - это асфальтовая полоса вокруг всего дома шириной не менее 60 см со скосом от дома, что необходимо для того, чтобы под здание не заливалась вода.) Когда вода проникает в грунт, она постепенно размягчает его, свая может отойти от вертикального положения, стена треснет, и восстановительные работы обойдутся в разы дороже. Потому лучше сразу потратить 5-10 тысяч рублей и восстановить просевшие места отмостки, они переписаны в актах, а где это необходимо, включить в тариф по текущему ремонту или за счёт спецсчёта полностью заменить отмостку (цена для 4-подъездного 5-этажного дома). Пример - дом на ул. Гусарова, 115. В 2018 году получилось 120 тыс. руб.). Обращаю внимание, что часто работы нужно заставить сделать того, кто разрушил отмостку: много выявлено случаев, когда жильцы, оборудовавшие лоджию на первых этажах, разрушили отмостку справа и слева и не сделали её перед своей лоджией, а также когда отмостку разрушили предприниматели при переоборудовании первых этажей либо коммунальные службы при ремонте вводов сетей в дом (в этих случаях работы должны проводиться за счёт виновника).

• Отсутствие утверждённых схем убираемой территории (основание - пункт 3.5. типового договора управления (обслуживания). Удивляюсь председателям советов домов - это в первую очередь нужно вам, так как без утверждённой вами схемы, один экземпляр которой находится у вас, нет оснований что-то требовать с дворника. Эта схема - обязательное приложение к трудовому договору.

• Осматривались шкафы ВРУ (вводное распределительное устройство системы электроснабжения). Шкафы не запираются, что есть грубое нарушение (п. 3.2.18 и 4.8.15 Правил № 170, пп. 6.2.27 ГОСТа 32396-2013), поскольку любой может просто своровать или повредить прибор учёта или трансформатор или устроить пожар в доме. Запираться должны и поэтажные щитки с приборами учёта и другим оборудованием. В шкафу должно быть смотровое отверстие, закрытое ударопрочным прозрачным материалом, чтобы снимать показания общедомового прибора учёта без вскрытия шкафа (пп. 6.2.29 ГОСТа). В шкафу должна висеть на двери изнутри так называемая однолинейная схема электроснабжения дома, которая должна дублироваться бирками на рубильниках (пп. 2.12.5 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей (Приказ Минэнерго РФ от 13.01.2003 № 6). Это важный вопрос, поскольку схема нужна при пожаре или иной аварийной ситуации, когда отключение или включение должен сделать в условиях дефицита времени посторонний человек. Внутри ВРУ должно быть налажено отдельное внутреннее освещение (пп. 6.2.22 ГОСТа).

• Про водосток. Если он обрывается сразу возле цоколя дома, вода размывает отмостку. Нужно спланировать оборудование дальнейшего стока цементным раствором или разрезать пополам старую трубу большого диаметра и вывести сток на 1,5-3 метра на газон или проезжую часть.

Осмотр прошёл - что делать дальше?

Во-первых - получить в УК акт (протокол) осмотра и разместить копии в подъездах дома. Если работать серьёзно, то обслуживать дома нужно планово. Есть осмотр, на его основании рассчитывается тариф, на его основании формируют годовой план. По крупным работам нужно просить УК подготовить сметы (отмостка, двери и т.п.) и вынести эти вопросы на собрание при рассмотрении тарифа и расходов по спецсчету на 2019 год, а там пусть решают жильцы.

Спрашивают: а что делать, если неоднократно обращались в УК с требованием выполнить работы по акту осмотра, но этого не сделано? Всё изложено в договоре: раз работы не выполнены (при условии, что средства вами заложены либо эти работы проводятся по содержанию, а не по ремонту) - просто не подписывать очередной квартальный (годовой) отчёт о расходовании средств, пока не сделают (напоминаю, просто не подписать нельзя - нужно указать письменно причину отказа от подписи). На крайний случай непонимания - просто организовать собрание и перейти в другую УК, где более внимательно относятся к своим жильцам и своему жилищному фонду.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи