Сколько будем платить за жильё?

Несколько лет назад президент подписал важный закон - все проекты нормативных актов заранее не менее чем за пять дней публикуются на сайте соответствующего ведомства. Последние дни управляющие компании и продвинутые председатели советов домов, ТСН, ТСЖ и ЖСК внимательно следили за сайтом, так как именно в третьей декаде ноября появляется проект постановления Администрации города Омска о тарифе на содержание жилого помещения на следующий год. Почему именно в это время? А потому, что управляющие организации обязаны не менее чем за месяц до введения новых тарифов, то есть не позднее 30 ноября, представить свои предложения жильцам обслуживаемых домов. Предложения должны появиться на досках объявлений в подъездах от тех УК (ТСЖ, ТСН, ЖСК), которые руководствуются тарифом мэрии. Таких УК у нас большинство, хотя рассчитывать на каждый дом свой тариф, несомненно, более справедливо и объективно.

Как правильно устанавливается тариф?

Во-первых, почему вообще именно мэр, а не губернатор или министр строительства, например, озаботились нашими тарифами - это полномочие закреплено именно у мэра в части 4 статьи 158 ЖК РФ.

Сразу напоминаю сельским читателям: ваш районный или городской глава ровно так же должен ежегодно издавать собственное постановление аналогичного содержания. Любые иные документы - а во многих районах до сих пор вместо постановления главы пишется приказ директора УК - это просто незаконно, не имеет права директор УК сам назначать себе тариф. Сразу идите к прокурору - такой приказ отменят на раз.

Во-вторых, для всех ли обязателен «тариф мэра»? Однозначно нет. Что вам рассказывают работники УК: якобы как мы можем нарушать, это же принял мэр - враньё конкретное. Мы сами своей ленивостью и безразличием создаём условия для недобросовестных УК получать незаработанные деньги. В этой самой части 4 статьи 158 ЖК РФ конкретно указывается, что данные тарифы применяются лишь для тех домов, где не провели общее собрание (там это более мудрёно написано).

Для тех, кто провёл общее собрание, действует иная норма, имеющая приоритет - части 1 и 7 статьи 156 ЖК РФ:

«1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи (9.2. - это ОДН - что сверх тарифа - авт.). Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».

Чтобы не повторяться: часто сталкиваюсь с тем, что в середине года УК повышает тариф. Это однозначно незаконно, смотрите окончание седьмого пункта. Тариф рассчитывается на календарный год, и в реальной жизни его можно в течение расчётного периода повысить только решением собрания, если авария или решили новую услугу добавить - уборщицу, например. Понизить тариф - и с таким встречался - жильцы также права не имеют, хоть пять собраний пусть проводят. Тарифы принимаются на год.

В некоторых ТСЖ, ЖСК тариф принимают в январе-феврале. Формально это законно, раз так решило собрание, но неумно по причинам чисто технологического свойства. Если кратко: в этом случае выехавший из дома человек либо по факту недоплатил за услуги, либо переплатил (ведь зимой они стоят дороже, чем летом). Всегда прошу читателей внимательно читать закон - и конфликтов будет меньше, и УК будет с уважением относиться.

Часто возникает спор: примут жильцы собранием тариф заниженный, потом УК подаёт в суд, жильцы - ко мне за защитой. Начинаю разбираться, а оказывается, жильцы сами решили, что вот эта услуга стоит столько, а вот эта - столько. Мы должны сначала запросить предложения в УК. Нормальная УК даст расшифровку, вороватая не даст - не может же она написать, что часть денег мы у вас воруем. Вот если вы официально запросили, а они не дали до 1 декабря предложения с печатью и подписью руководителя (а не просто бумажку) - вот тогда можете писать любой тариф, какой посчитаете. Но если есть предложение

УК - вы должны его опровергнуть по строкам, иначе потом суд проиграете.

Таким образом, технически возможны четыре варианта установления тарифа.

Первый - для самых ленивых. Не делать ничего, от УК придёт уведомление о новом тарифе (как правило, в размере городского - больше они права не имеют без собрания) - и в январе новая квитанция.

Второй - для самых грамотных и где хорошая УК. Заранее проработать вопрос с экономистом или руководителем УК, определить тариф, никакого собрания не проводить, чтобы подписи не бегать собирать, а 30 декабря написать письмо примерно следующего содержания: мы вот такие плохие, не смогли провести собрание, просим установить тариф столько-то (сколько заранее рассчитали с УК). Дело в том, что без собрания УК имеет право применить городской тариф, а может меньше. Такую схему мы уже 10 лет используем в предприятиях, где я соучредитель. Были жалобы: как повысили плату без собрания? Прокуратура признала, что нарушений нет: мы отвечали, что, если гражданину такому-то не нравится тариф, например, 21 рубль с метра - лично ему можем представить квитанцию по закону - по городскому тарифу 26 рублей с метра.

Третий вариант - согласовать тариф с УК и провести собрание. Это вариант всем хорош, просто всегда стараюсь экономить время: если нормальный совет дома, нормальная УК, они всё посчитали - ну зачем обходить 216 квартир подписи месяц собирать? Другое дело - всегда рекомендую на это же собрание и другие вопросы сразу выставить. Например, размещение рекламы, вопрос о разрешении оборудования кладовых в неиспользуемых помещениях с взиманием платы на счёт дома.

Четвёртый вариант - принять собранием свой тариф, не согласившись с предложением УК, - и бодаться с УК в суде либо уйти в другую УК, где с вашим тарифом согласятся.

Как правильно провести собрание

Здесь уместно напомнить, из-за чего суд может отменить решения вашего собрания либо УК без суда просто не будет ими руководствоваться.

Первое. Тариф рассчитывается на год. Соответственно, все ваши документы должны лечь на стол приёмной УК (здесь и далее - под УК имеется в виду и ТСЖ, ТСН, ЖСК) до конца последнего рабочего дня текущего года. Иначе кто не успел - тот опоздал. Распространённый случай. В январе ваш протокол уже никому не нужен, так как обслуживание начато уже по принятому УК городскому тарифу именно на этих, а не на иных условиях.

Второе. Обязательно получить отметку на втором экземпляре - именно на нём, а не на чистом листке, и с подписью ответственного лица, так как потом УК скажет, что материалы не видели или просто их подменит - тоже уже было не раз.

Третье. По части 1 статьи 46 ЖК РФ в УК сдаются протокол и решения собственников. Не сдадите - собрания не было. Сдадите - могут стащить или подменить. Потому, если с УК отношения плохие, сделать копии всех листов и сдавать по каждому листу с подписью УК на каждой копии о её принятии.

Четвёртое. Про очно-заочное голосование не рассказываю, так как много раз писал о его реальной невозможности. При заочном голосовании сначала положено провести очное собрание. Так вот последний случай, хоть и не по тарифу, но по сути: на доме по ул. Бородина, 40а есть некий гражданин К., который затаил злобу на председателя совета дома, так как он не платил за ремонт, и она подала в суд. Теперь он отменил по суду собрание о ремонте отмостки и формально совершенно прав - текст объявления на очное собрание был написан «народным языком», а уже текст бланка заочного голосования - юридическим, и формально вопросы повестки очного и заочного собрания отличались. Такое решение отменит любой суд.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Статьи