Представитель жильцов или шпион УК?

Продолжаем начатый в прошлом номере разговор о председателе совета дома. Как мы помним, председатель совета дома избирается из числа членов совета дома общим собранием собственников помещений.

Но здесь важно, какое число голосов должно быть за него отдано, и в этом вопросе есть разные мнения.

С одной стороны, есть часть 1 статьи 46 ЖК, согласно которой достаточно большинства от числа участников собрания (то есть условно, если для кворума достаточно 51% от общего числа голосов, то председатель совета дома будет считаться избранным при половине от половины - 26% от всех голосов в доме).

Но, как мы уже однажды отмечали, любой закон не может применяться без учёта иных нормативно-правовых актов. Согласно части 4 статьи 185 ГК доверенность, выданная решением собрания, приравнивается во многих случаях к нотариальной, заверять такой протокол у нотариуса нет необходимости. Но доверенность может быть выдана только большинством, потому для реальной работы председателя совета дома - подписания договора управления и так далее - необходимо набрать, по крайней мере, половину плюс один голос собственников.

Такая ситуация на практике уже была на доме по ул. Волочаевская, 13е. Там работала УК «Альтернатива», которая обслуживала дом, по мнению совета дома, просто безобразно. Жильцы посчитали, что председатель совета дома имеет совместные с УК интересы, и избрали нового председателя - молодого человека Артёма Зайцева. Но допустили чисто техническую ошибку - при голосовании включили в бюллетень две кандидатуры, и в результате за Зайцева проголосовало большинство участников собрания, но в общем числе голосов - лишь 47 процентов от площади дома. Нового председателя УК решила проигнорировать. Свою позицию УК аргументировала тем, что он не набрал 50 процентов от общего числа голосов и не имеет права что-либо от имени жильцов подписывать. В итоге жильцам пришлось проводить повторное голосование, чтобы подтвердить полномочия председателя. Так что наш ориентир при выборах председателя совета дома - 51 процент от общего числа голосов в доме.

Кого лучше выбрать?

За долгие годы у автора сложились чёткие принципы, кого желательно избирать председателем совета дома.

Однозначно, это должен быть пенсионер, может быть, и подрабатывающий. Но если человек работает - только по суткам или в ином скользящем графике. Сколько было молодых желающих, не считая декретниц и инвалидов - все в итоге отказались через некоторое время. Просто потому, что невозможно в рабочее время решать те или иные вопросы, например, пройти по дому с комиссией или поучаствовать в осмотре. Единственный вариант - где домам повезло, как, например, на ул. Гризодубовой, 14, где председателем совета Андрей Карпов, руководитель своей же частной фирмы, который сам строит свой распорядок дня. Если добросовестно заниматься - большинство вопросов нужно решать днём.

Не смотрите человеку в паспорт. Ясно же, у каждого свой организм. Вон, председателю совета дома по ул. Труда, 12 Галине Лопарёвой далеко за 70, а она ежегодно занимает призовые места в городских конкурсах, год назад её фото было помещено на Доску почёта Ленинского округа. А ныне покойная заслуженный учитель СССР Евгения Павловна Захарова и в 90 лет справлялась с должностью старшей по дому на ул. Герцена, 17. В УК есть люди и за 80 лет, мы их ценим, уважаем и просим ещё поработать. По возрасту решил оставить должность на доме по ул. Кучерявенко, 10 Эдуард Гусин. Сменились уже три человека, все молодые, здоровые, все отказались через год из-за невозможности совмещать с работой, и в итоге снова избрали Гусина. Жизнь показала, что опыт работы, знание соседей, уважение в доме - важнее многих других качеств, а профессиональные вопросы решит УК.

Конечно, при прочих равных условиях важен профессионализм. Потому золотые кадры - бывшие работники администрации, начальники цехов, заводские мастера, прорабы, а также военные, полицейские и работники колоний с навыками дисциплины и оформления документации. УК не нужно «переставлять ноги» бывшему начальнику цеха Анатолию Подгорному, председателю ТСН дома по ул. Карбышева, 20. Он и без меня знает, как составить дефектную ведомость и отличит форму КС-2 от КС-3, как и подполковник полиции в отставке Виталий Патрикеев на доме по ул. Лобкова, 22.

Очень важно умение общаться с людьми. Не раз был свидетелем: избираем нормального, порядочного человека, а люди в итоге против. Потому однозначно педагоги и врачи - они вне конкуренции в этом отношении - ведь прав особо никаких, а обязанностей вагон.

Кого однозначно не советую избирать - опять же по опыту

Первое - судимые за имущественные преступления. Неважно, сидел человек или нет. Раз он мог украсть, почему бы не сделать это ещё раз? Мозг человека уж так устроен: считает, что чужое взять можно, а возможностей у председателя совета дома много.

Второе - люди, очень рвущееся на это место, часто сокращённые с места работы или ушедшие на пенсию. К сожалению, зачастую они идут не за дом, а за своё обогащение, за вознаграждение.

Третье - крикуны и критиканы. Вспомните собрание своего дома. Когда иду на тот или иной дом, знаю, что вот в этом доме такой-то жилец сейчас придёт орать просто тупо обо всём, чем он недоволен, да ещё скажет, что он член профсоюза СССР (кто не знает - это «разводка» из Интернета, где платишь взносы, а взамен типа можешь за квартиру не платить). Надо понимать, что человек с таким характером может только разрушать, а настроить людей на совместную работу для получения результата - нет. Критиковать просто - работать сложно.

Четвёртое. Желающий уйти из УК и создать ТСН. Он либо некомпетентен и думает, что сразу во дворе вместо клёнов начнут апельсины расти, либо просто хочет денег. Любому грамотному в этой сфере понятно, что дом меньше 15 тысяч метров площади не может содержать ТСН (вернее, может, но дороже, чем в УК). Примечателен здесь случай с домом по ул. Красный Путь, 18. Несколько лет назад порог моего кабинета переступил скромно одетый Анвар Искаков, который хотел уйти от УК и создать ТСН. Сразу сказал рекомендовавшей его старшей по дому Галине Восконян: вы делаете ошибку, я с человеком переговорил один раз - все вопросы и разговоры о деньгах и доходах. Результат - избрали, создали, а теперь пять лет выгнать не могут, уже дошли до Генпрокуратуры и Госдумы.

Пятое, не обижайтесь, но очень бедные люди тоже не кандидаты. Не раз встречался с такой ситуацией - человек на дачу каждую банку краски или трубу тащит, а ведь можно на металлолом сдать отходы и купить для дома, например, косилку. Кроме того, такие люди часто подписывают УК любые документы за долю малую, за пластиковое окно и тому подобное. Не пойдут же с таким предложением, например, к председателю совета дома по ул. 24-я Северная, 168/1 Валерию Семерюку, который является заместителем руководителя частного лечебного учреждения. Сам дважды сталкивался, и только потому, что ничего не докажу, фамилии не пишу - когда люди говорили: плати мне столько-то, и дом будет в УК, а нет - дом уведу. Вот и все моральные ценности. Это к тому, что, когда вам предлагают перейти из УК в УК, подумайте сначала - а не дали ли этому благообразному господину или божьей старушке «бабок».

Наконец, опасность представляют люди, которых вы не знаете. Тоже много раз видел: приезжает в дом человек, красиво говорит, избирают его, а потом открывается истинное лицо, не зря же поговорка про пуд соли. Не нужно торопиться.

Напоследок оставил вопрос про «шпиона УК». Моя позиция - однозначно работник УК в приоритете. Вам что надо: скандал с УК, как в студии Малахова, или чтобы работы делались? Наверное, второе. Человек каждый день на планёрке, возле начальника и дежурного ходит, он может попросить коллегу быстро отреагировать на заявку. Конечно, он зависим от директора, кто с этим спорит. Но если у вас воровская УК - уйдите, а если нормальная - те же Шпаков, Максимов или Никитин - только рады будут, чтобы на доме всё нормально было, чтобы заявки выполнялись. К сожалению, у нас так получилось, что из почти ста домов в «Труде» только на ул. Труда, 35 почти 10 лет работает ветеран предприятия сварщик Анатолий Екимович Ковалёв. Сравните этот дом и соседние - по крайней мере, не хуже. Где-то он и сам после работы подварит или подправит. Единственная тема - приёмка работ после текущего и капитального ремонта. Если не доверяете - создайте комиссию и принимайте коллегиально.

А ещё давайте вспомним, что многие сначала стали председателями советов, а потом - работниками УК. Во всех трёх УК, где я соучредитель, диспетчерами работают председатели советов домов по простой и понятной причине: они лучше понимают, где пустая жалоба, а где нужно бежать и срочно устранять, так как изнутри знают тему.

Платить или не платить?

Опять же единого рецепта нет, так как ставлю себя на место председателя совета - никогда бы не взял ни копейки по одной причине, чтобы потом какой-нибудь к… не кричал, что я тебе плачу, а ты не сделал ремонт. Но в целом, однозначно, платить нужно, не зря дополнили соответствующим пунктом статью 161.1 ЖК РФ.

Что принципиально - решение можно принять только общим собранием. Не УК, не совет дома, а общее собрание. Почему? А потому, что данная плата не входит в обязательный перечень работ и услуг на доме по постановлению № 290 (те можно и без собрания принять по договору). Правильный текст решения будет звучать примерно так:

«Предусмотреть на весь период работы вознаграждение избранному председателю совета многоквартирного дома в размере _______(цифрами) (_________ (прописью) рублей в месяц на руки (без учёта включаемых в смету расчёта тарифа налогов и отчислений в фонды) за счёт средств на едином финансовом лицевом счёте дома, для чего увеличить размер платы за содержание жилого помещения на ____ руб. ____ коп. с одного квадратного метра дополнительно с «01» _______ 20__ года. Поручить выплату вознаграждения и отчисление налогов и в фонды управляющей (обслуживающей) жилищной организации (по согласованию с ней) путём включения данного вознаграждения в общую сумму платы за содержание жилого помещения. При изменении численного размера цифр в строке на вознаграждение в составе структуры платы за содержание и ремонт жилого помещения на последующие годы в размерах инфляции размер вознаграждения автоматически изменяется на соответствующую сумму с соответствующего числа».

(Полностью бланки решения и протокола по выборам председателя совета дома смотрите на нашем сайте.)

Важно отразить три вещи: что сумма вознаграждения указывается с налогами и отчислениями, что предусматривается повышение размера платы ежегодно по общей инфляции и что начисление и выдача средств поручаются УК. Ещё раз акцентирую внимание - здесь сумма с налогами, замучился в своих УК на каждом отчёте отвечать на вопросы: а почему наш председатель получает так много? Вроде на собрании договорились пять тысяч, а по отчету 7500. Да не получает он так много - это государство забирает так много налогов и отчислений.

И что касается поручения УК. Никто не может нас заставить выплачивать председателю вознаграждение. Потому, если председатель совета дома не понимает, что тариф должен учитывать все необходимые затраты на содержание дома, всегда говорю жильцам: раз вы такие умные, по закону вы правы - по тарифу последнее слово за вами, но тогда и своему представителю платите сами - через банковскую карту, по тетрадке - ваши проблемы, мы не обязаны.

Если у вас остались вопросы или требуется помощь, вы можете обращаться в редакцию или в Общество потребителей в сфере ЖКК (приём по вторникам с 18 часов по адресу: ул. Красный Путь, 20, подъезд 4).

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты