Пока мы отдыхали…нас не обокрали?

Лето по понятным причинам считается тихим периодом в законотворчестве - депутаты на каникулах, большинство чиновников - в отпусках. Однако именно летом, как правило, власти делают всякие гадости для населения, пока народ отдыхает и протестовать не пойдёт (вспомните, например, именно летом прошлого года приняли «пенсионную реформу», повысили НДС для всех и размер взносов в обязательные фонды для большинства предприятий (понятно - предприниматели все эти расходы включили в цену товара).

Не было исключением и лето 2016 года: с 15 июля «дорогих россиян» лишили права получать документы о собственности на недвижимое имущество, заменив это непонятным фиксированием права собственности в электронной базе государственного Росреестра.

Известна поговорка: беда не приходит одна. Вскоре вступают в силу и изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. «Ваш ОРЕОЛ» тогда подробно об этом писал, напомню только суть. Регистрацию недвижимости в разы упростили, а так как всё это было непродуманным скоропалительным решением - широко раскрыли двери для жуликов всех мастей. Во-первых, разрешили оформлять по доверенности квартиры и иное имущество не только в домашнем регионе, как было раньше в течение 20 лет, а по доверенности в любой точке России. Во-вторых, стали оформлять документы на основании так называемой «электронной подписи» собственника. В-третьих, в разы сократили время органов Росреестра на проверку поданных документов. Ну что можно проверить за три или даже 10 дней - только запросы послать (до этого проверка проводилась полноценно и длилась месяц).

Квартиру не украдут, но документа не дадут

Мошенники оживились по всей стране. Основная схема махинаций выглядит примерно так, как в отношении моего знакомого ветерана УВД. Пошёл пенсионер в Росреестр оформлять перепланировку, а ему говорят: дедушка, так вы же квартиру уже подарили - вы что, запамятовали? Представьте изумление этого подполковника.

Оказалось, что в одной из солнечных кавказских республик некие мошенники по поддельной доверенности, оформленной в Свердловской области, приобрели его квартиру якобы по договору дарения ещё год назад, и уже год он платит коммунальные услуги за чужую квартиру.

Так как это был человек с высшим юридическим образованием и не без связей - вопрос решили через суд, квартиру вернули. Но никого не наказали: а пойди разберись, кто там с каким носом ходил регистрировать сделку.

Причём человеку повезло, что он совершенно случайно по другому делу пошёл в Росреестр. Мошенничество рассчитано на то, чтобы три года сидеть тихо, а когда срок исковой давности истечёт - подать судебный иск на освобождение квартиры. И сегодня кто-то живёт и не знает, что квартиры у него уже нет.

Второй разновидностью мошенничества были примерно такие же действия, но с применением так называемой «электронной подписи» прежнего владельца жилья (кто не в теме - теперь можно подписываться не рукой, а через компьютер, что подделать гораздо проще - оно же на расстоянии, кто видит - кто там подписался на самом деле!). Причём наказать опять же никого нельзя - произошёл компьютерный сбой, ошибка. А подделать эту самую электронную подпись - совсем не проблема. По данным Федеральной кадастровой палаты, сегодня получить в России электронную подпись можно примерно в 500 государственных и коммерческих удостоверяющих центрах.

Напомним, что мы рекомендовали читателям, как бороться с жуликами. Есть такая бесплатная услуга в Росреестре: установление запрета совершать регистрационные действия с объектом недвижимости без личного присутствия правообладателя. По-русски - запрет оформлять моё имущество по доверенности без моего личного присутствия. Лично я в первый же месяц себе оформил, в том числе и на гараж, и на дачу. Ничего особенного - паспорт, документы на данную собственность типа договор и свидетельство о собственности, и даже никакой оплаты. Особенно нравится результат: на деле в Росреестре рисуют поперёк папки красную полосу - и сплю спокойно.

Но, понятно, большинство наших читателей, а тем более остальных, не охваченных «Вашим ОРЕОЛОМ» граждан, никуда не пошли, и такого рода преступлений стало по стране сотни, об этом заговорили в Думе. А ведь все партии скопом голосовали за эти изменения - просто никто летом не потрудился почитать, чего им Медведев принёс (чтобы не подозревали меня в нелюбви к Медведеву - по регламенту всё, что вносит правительство, любое министерство - сначала рассматривается у Медведева, и в Думу им лично подписывается так называемое «представление» проекта закона).

Второго августа 2019 года Президент России Владимир Путин подписал закон, который вводит новые правила применения усиленной квалифицированной электронной подписи для оформления сделок с недвижимостью. Документ вносит поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно закону дистанционная перерегистрация прав на недвижимость с использованием электронный подписи по умолчанию теперь запрещена. Чтобы заключить такую сделку, необходимо получить письменное согласие владельца недвижимости. Это правило вступило в силу 13 августа. Теперь желающим переоформить недвижимость придётся самостоятельно подавать заявку на бумажном носителе в госорганы, как было до 2016 года.

Однако в законе есть исключения. Действия с использованием электронной подписи законны, если электронную подпись для сделок с недвижимостью выдал удостоверяющий центр Федеральной кадастровой палаты, а ещё если сделка проводится с участием нотариусов или органов власти, взаимодействующих дистанционно с Росреестром (то есть просто взятку мошенники будут давать теперь не в удостоверяющем центре, а нотариусу).

Поэтому наши рекомендации остаются в силе - лучше от греха подальше потратить один день, сходить в МФЦ и оформить запрет на перерегистрацию недвижимости без присутствия собственника.

Кстати, чуть раньше в многострадальный закон № 218-ФЗ внесены другие изменения противоположного свойства - направленные на облегчение совершения сделок с недвижимостью. Согласно нововведению с августа не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (по-русски - если, например, мать и сын имели по 1/2 доле в квартире и вместе всю её продали). По состоянию на 31 марта 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 65,4 миллиона прав общей долевой собственности физических лиц. Нововведение позволит участникам общей долевой собственности, которые принимают обоюдное решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при совершении сделок - так как в прежней редакции с 2017 года приходилось отдавать деньги (около 20 тысяч рублей) ещё и нотариусу.

А вот возвращать, хотя бы для желающих за дополнительную плату, бумажные свидетельства о собственности правительство никак не хочет, хотя ряд депутатов ставили этот вопрос. Любой сбой в Росреестре - и многим будет затруднительно доказать свои права на жильё и другие объекты.

Нет квитанции? А всё равно плати

Часто получается, что не приходит счёт-квитанция на оплату тех или иных жилищных или коммунальных услуг. Лично я в таких случаях никогда не плачу - жду следующей квитанции и оплачиваю сразу за два месяца. Не буду же стоять в очереди за этой бумажкой: кому надо моих денег - пусть пекутся.

Бывает, что квитанции нет длительный период: иногда по вине потребителя (например, при покупке квартиры не сообщил поставщикам жилищных и коммунальных услуг, что теперь здесь новый собственник), бывает, по глупости самого поставщика (например, перепутали данные по квартирам), бывает - просто по случаю: например, почтальон заболела, а сменщица не туда бросила квитанции - сколько раз сам из ящика квитанции на другие квартиры доставал и отдавал.

Раньше в таких ситуациях судьи выносили взаимоисключающие решения: в одних случаях считали такую причину неоплаты уважительной, а в других указывали, что человек мог пойти в ресурсную организацию и получить дубликат. Кто постоянно нас читает - так мы и разъясняли в прошлом году, когда шла серия материалов о судебных приказах.

Тут опять вспоминается русская поговорка: вот тебе, бабушка, и Юрьев день (кто не в теме - это когда царь Иван Грозный запретил переход крепостных крестьян от одного помещика к другому в церковный праздник Юрьев день, одну неделю в году).

В Хабаровске местный департамент муниципальной собственности (то, что у нас называется департамент имущественных отношений) несколько лет не платил муниципальной УК (есть там такая) за обслуживание неприватизированных квартир (в Омске эти деньги заложены в смете у департамента городского хозяйства, кстати, у кого спецсчета капремонта - должны туда квитанции выставлять на муниципальные квартиры). Жилищники писали письма, а потом подали в суд (хотя само по себе комично - судятся две муниципальные организации. Неужели там мэра нет собрать их и решить вопрос?).

Судились они два года с переменным успехом, и в итоге суд второй инстанции вынес решение в пользу УК - что департамент должен заплатить, а основным доводом департамента было то, что якобы квитанций они не получали (жилищники утверждали, что специально не брали, но не суть).

Департамент пишет жалобу в Верховный суд РФ и получает определение об отказе в своих требованиях. Но нас интересует аргументация Верховного суда, правовая позиция которого по данному вопросу изложена в Определении от 10.04.2019 № 303-ЭС19-3457.

В чем же состоит позиция Верховного суда? Надо подчеркнуть два принципиальных момента. Во-первых, суд согласился с мнением, что само по себе отсутствие квитанций не снимает с собственника жилья обязанностей по оплате коммунальных услуг. Такой вывод суд сделал на том основании, что обязанности по оплате прямо предусмотрены законом, то есть возникают в силу закона, а не в силу того, что собственникам приходят квитанции. Во-вторых, суд указал, что добросовестный собственник должен либо самостоятельно рассчитать размер платы за коммунальные услуги, либо обратиться в управляющую организацию или к иному поставщику услуги за дубликатом квитанции: «Судами отмечено, что обязанность ответчика по внесению спорных платежей, сроки их внесения прямо установлены законом, поэтому невыставление платёжных документов не освобождает ответчика от обязанности нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и от ответственности за неисполнение данной обязанности. Внесение платы за содержание общего имущества многоквартирного дома является предусмотренной законом обязанностью собственника помещения в данном доме, в связи с чем последний, действуя добросовестно, может самостоятельно рассчитать и осуществить соответствующие платежи в установленные Жилищным кодексом Российской Федерации сроки или обратиться к истцу за соответствующими платёжными документами».

Важно и то, что суд применил принцип добросовестности, который для гражданских отношений является базовым и закреплён в статье 1 Гражданского кодекса РФ. Надо помнить, что добросовестность участников оборота предполагается, пока не доказано иное (Определение Верховного суда РФ от 21.06.2018 № 304-ЭС17-17716).

Все суды обязаны руководствоваться правовой позицией Верховного суда РФ. Потому теперь маятник качнулся в сторону поставщика услуг - и нам из этого решения одна наука: нет квитанции - требуйте лично либо через Интернет дубликат либо ксерокопируйте старую квитанцию, изменяйте от руки месяц и платите, что я и буду делать - иначе взыщут с пенями.

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты