Жилищники: руководство по эксплуатации

Напомним, в этой серии материалов мы попытались собрать вместе известные и наиболее распространённые виды обмана со стороны предприятий системы ЖКХ. В этом номере завершаем повествование о разного рода обманах потребителей при проведении ремонта домов. Но, прежде чем идти дальше, давайте закрепим пройденное, чтобы читатели могли на практике применять полученные через газету знания.

Мусорный вопрос

На прошедшей неделе возобновился приём в Обществе потребителей. Среди других заявителей подошли читатели газеты с вырезанными материалами нашей рубрики, оба случая как раз касаются обсуждаемой темы.

Активисты из числа членов советов домов № 18 и 20 по улице Иртышская набережная принесли документы о неправомерном, по их мнению, расходовании управляющей организацией ООО «ВиТа» (это бывший «Жилищник 8») 44 тысяч рублей средств жильцов четырёх рядом стоящих домов по строке «текущий ремонт» на… оборудование контейнерной площадки на муниципальной территории. То есть всё ровно так, как мы писали, кто хочет - сравните фактуру с августовскими материалами.

Между Иртышской набережной и проспектом Маркса стоят квадратом пять домов: Иртышская набережная 18, 19, 20 и Спортивный проезд 2 и 4. Земельный участок сформирован администрацией города Омска только под одним из домов - Иртышская набережная 19, остальные - «безземельные крестьяне».

И вот местная УК за счёт средств собственников оборудует новую контейнерную площадку на муниципальной земле вблизи дома № 4 по улице Спортивный проезд.

Излишне говорить, что с собственниками это дело никто не собирался согласовывать, - они узнали о том, что с каждого дома списали по 11 тысяч рублей с копейками, из отчёта УК.

Напомним, что в силу требований пункта 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13 августа 2006 года № 491

«15. В состав услуг и работ (оплачиваемых жильцами - авт.) не входят:

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков».

Кто собственник так называемых неразграниченных участков в городе (напомним, до настоящего времени 812 домов не имеют законных земельных участков)? Правильно, администрация города Омска. Вот она в лице администрации Центрального административного округа и обязана убирать, озеленять и пестовать данную территорию, в том числе, в силу требований статьи 8 Федерального закона № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», оборудовать там контейнерную площадку и специальную площадку для складирования крупногабаритных отходов. Глава администрации округа всё это прекрасно знает, но вины округа я тут не вижу: юридически округ у жильцов деньги не забирал - это сделала УК, вместо того чтобы, по моему мнению, предложить администрации г. Омска оборудовать площадку или тихо сделать это за счёт собственных средств, если связываться с начальством не хотели.

Жильцы принесли на приём интересный документ - выписку из реестра контейнерных площадок. Напомним, такой реестр есть в открытом доступе на сайтах и администрации округа, и минприроды области, каждый может проверить свою площадку. Но за этим документом никто, видимо, не следит, и вот в данном случае написана глупость - балансодержателем контейнерной площадки № 6669 является таинственное «юридическое лицо». Вот у жильцов и возник интерес: а это кто? Если это они в лице УК, то они не принимали такого решения, а если некое третье лицо - то вообще на каком основании оно там появилось?

Внимательно прочитал договор управления (как раз о договорах мы поговорим в следующей публикации). Там есть пункты 1.4 и 2.1 о том, что УК осуществляет только обслуживание и ремонт общего имущества собственников, более того, совершенно правильно конкретизируется в подпункте 1.4.1, что все другие работы выполняются только при наличии решения общего собрания.

Самостоятельно осуществлять дополнительные работы без решения общего собрания в силу требований пункта 3.2.7 договора управления УК вправе только при наличии «угрозы жизни и здоровью проживающих, устранением последствий аварий или угрозы наступления ущерба общему имуществу» (как обычно, цитировать положено как в тексте, со всеми ошибками).

На горе УК, в одном из четырёх домов оказались грамотные члены совета дома, читающие «Ваш ОРЕОЛ» и считающие свои деньги (на других трёх домах прокатило). Получив отчёт УК, они написали в УК обращение о том, что отчёт не принимают и требуют сторнировать (то есть исключить из отчёта) эти 11 тысяч рублей, так как решения собрания не было, и если нужна новая площадка - пусть УК строит сама или вместе с администрацией, но не за счёт жильцов. Если бы люди не платили подоходный, земельный, транспортный и другие налоги - они бы не требовали, а сами оборудовали площадку, но они уже сполна рассчитались с государством (кстати, как раз НДФЛ в значительной части и идёт в городской бюджет). Пусть теперь государство выполняет свои обязанности.

Полученные ответы цитировать не буду, чтобы не превращать газету в юмористический вестник - сегодня не 1 апреля. Вместо снятия незаконной суммы её лишь уменьшили на 1500 рублей, да ещё написали как основание снятия средств - постановление № 491, где как раз написано обратное. Причём УК, не сомневаясь в своей правоте, прямо признаёт, что работы выполняются за счёт средств по строке «текущий ремонт». Но если УК считала нужным помочь администрации - нужно было идти к людям, проводить голосование, и тогда никто не посмел бы поднять голос - только собрание либо совет дома (если раньше ему дало полномочия собрание) может решить эти вопросы. Наверное, всё же УК стоит вернуть людям из дома № 18 по Иртышской набережной средства.

Важный срок

Вторая встреча состоялась на доме 40 по улице Химиков, где мы пообщались с весьма грамотными председателем совета дома Анатолием Вишней и его заместителем Алексеем Диановым. Помимо рассказа о нарушениях по капитальному ремонту системы водоснабжения, они поведали прискорбную историю, последствия которой уже не исправить, так как они тогда не работали в совете дома. Когда делался капитальный ремонт мягкой кровли, работы оказались некачественными. Люди стали возмущаться, а когда подняли договор подряда, чтобы потребовать гарантийного ремонта, - там вместо рекомендованных нами ранее законных пяти лет гарантии прописаны только три года. Обманули жильцов… И срок уже истёк. Теперь только делать за свой счёт, а таких средств на доме нет.

Кстати, закончим часть материала о гарантии. В прошлом номере не хватило места на одну тонкость, которую читатели должны знать, - иначе надуют. Речь идёт об особенностях исчисления гарантийного срока. Вот как это прописано в Гражданском кодексе РФ:

«Статья 471. Исчисление гарантийного срока

1. Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

2. Если иное не предусмотрено договором, гарантийный срок продлевается на время, в течение которого товар не мог использоваться из-за обнаруженных в нём недостатков, при условии извещения продавца о недостатках товара.

3. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, гарантийный срок на комплектующее изделие считается равным гарантийному сроку на основное изделие и начинает течь одновременно с гарантийным сроком на основное изделие.

4. На товар (комплектующее изделие), переданный продавцом взамен товара (комплектующего изделия), в котором в течение гарантийного срока были обнаружены недостатки (статья 476), устанавливается гарантийный срок той же продолжительности, что и на заменённый, если иное не предусмотрено договором купли-продажи».

Надеюсь, читатели поняли, что, во-первых, в договоре можно указать, что для сезонных вещей, например системы отопления, гарантийный срок исчисляется не с момента подписания акта сдачи-приёмки работ (как по общему правилу), а, например, с начала отопительного сезона. Что с момента неисправности любого товара (это же не только ремонта касается) гарантийный срок продлевается на это время до устранения. Всегда происходят споры относительно сроков гарантии на составляющие инженерной системы - счётчики, градусники и т. п., но тут - как договоритесь.

То, что скрыто

Наконец, про акты скрытых работ, на чём дурачат жильцов не меньше, чем с коэффициентами к смете. Впервые столкнулся с этими актами ещё при советской власти, когда старались всё делать на совесть. Тогда по комсомольской линии участвовал в оборудовании хоккейной коробки детского клуба. Подходит мастер: иди смотри, как покрывают дёгтем нижние части столбов коробки, которые закопают в землю, а потом дал мне расписаться, пояснив, что это акт освидетельствования скрытых работ.

Наиболее грамотное определение дано в пункте 5.3 Требований к ведению документации при строительстве и ремонте, утверждённых приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 года № 1128: «Акты освидетельствования работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведён после выполнения других работ, оформляются актами освидетельствования скрытых работ. Перечень скрытых работ, подлежащих освидетельствованию, определяется проектной документацией».

Здесь в договоре возможны разные формулировки. Когда есть проект - там проще: все скрытые работы должны быть в проекте перечислены, если потом что-то нештатное выявилось - можно выставить иск проектировщикам. Но чаще всего проекта на ремонт нет, и тогда насколько грамотно вы пропишете в договоре общую формулировку - что заказчик в процессе работ определяет, на какие работы составляются акты, хоть на все работы, либо перечислите эти скрытые работы - таков и будет результат. Ну а дальше чисто ваша работа - тупо ходить и проверять эти самые скрытые работы. Подписывать акты не задним числом, а только если вам предъявили работы до их закрытия.

Напротив, подрядчику, естественно, чем меньше скрытых работ в бумагах - тем меньше хлопот - можно просто не звать заказчика, сэкономить своё время, можно сделать тяп-ляп - кто там под землёй потом увидит, а можно и вообще сэкономить на материалах или трудовых операциях и не делать ничего.

Наконец, обязательно следите, чтобы в договоре была примерно такая формулировка, защищающая интересы заказчика: «Все работы, подлежащие закрытию, могут закрываться только после осмотра представителем Заказчика и оформления Акта освидетельствования скрытых работ. Подрядчик приступает к выполнению последующих работ только после оформления актов освидетельствования скрытых работ либо получения письменных разрешений представителя Заказчика.

Если Подрядчик, не известив Заказчика о времени освидетельствования скрытых работ, а равно не устранив обнаруженные при освидетельствовании скрытых работ недостатки, отражённые в акте, закрыл эти работы, то Подрядчик в период до подписания Акта о приёмке выполненных работ обязан по первому письменному требованию представителей Заказчика за свой счёт открыть любую часть скрытых работ для приёмки и затем восстановить её за свой счёт и без увеличения общих сроков выполнения работ».

Самое актуальное в рубрике: ЖКХ-приемная Александра Лихачева

Больше интересного в жанре: Спецпроекты